【委托时间】：2015年1月16日

【案情简介】

   2013年2月7日赵某与李某就登记在李某名下的坐落成都市××区××名苑××号房屋签订《二手房屋买卖合同范本》，约定李某将上述房屋出售给赵某。当日，赵某将21万元定金交付李某。同年3月6日应李某要求，赵某再次向李某交付7万元定金，李某收到上述定金后始终不依照合同履行义务，2013年8月9日赵某承诺2014年5月10日前履约，却仍未兑现。经赵某催促无果，只得与其解除房屋买卖合同。由于此前给付定金共24万元过高，现依照法律规定，以合同约定购房款60万元的20%计算购房定金为12万元，赵某委托律所，要求起诉李某双倍返还定金42万元，其余7万元则作为购房预付款要求李某予以返还。

【案件办理】

  律师看了赵某出具的房屋买卖协议，付款凭证等相关证据，并联系李某希望通过调解来解决纠纷。但李某一直拒绝接听电话，不愿意露面。经过一系列调查取证之后及材料准备后，5日内去金牛区法院立案起诉，最后我方当事人赢得诉讼。

  律师代理意见：

诉争房屋系李某与秦某婚姻存续期间取得，属于二人的夫妻共同财产。被告李某未经某同意，自行与原告签订的《二手房屋买卖合同范本》属效力待定合同，此后未能征得第三人阎某追认，故该合同应属无效，被告李某应将收取原告的购房款全部返还。对于李某提出其与赵某并不相识、其仅与第秦某某之间存在债务，故只向秦某某签过空白售房合同，出具过收条，打过承诺书，而且其未将以往出具的《收条》等材料收回，现主张赵某所持书证系秦某处所得，进而否认其与赵某之间存在房屋买卖关系等抗辩意见，因《二手房屋买卖合同范本》、《收条》和《承诺书》均系被告自行签字、捺印出具，该《收条》的内容明确为购房定金，《承诺书》中的诉争房屋地址也是由李某自行填写，其余内容则明确为“收款、购房、腾房、过户”等事宜，而其向秦某出具的《收条》及《承诺书》的内容明确为借款，数额也不相同，与原告所持书证的时间也并不一致，秦某又表示其和赵某之间的债务与本案毫无关联，赵某提交的与秦某之间的谈话录音亦模糊不清，故无法证实赵某所提抗辩意见。

【判决结果】

  经过律师的出庭辩论，最终法院判决确认赵某与李某签订的《二手房屋买卖合同范本》无效；李某返还赵某定金及购房款28万元，并支付同期银行利息；

【律师点评】

  根据《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。